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O que são REITs?

Sabias que é possível investir em imobiliário com pouco dinheiro?

É isso que te quero mostrar com as REITs.

 

Neste artigo vamos ver:

  • o que são REITs;
  • que tipos de REITs existem;
  • como operam;
  • e as principais vantagens e desvantagens para o investidor.

 

 

1. O que são REITs

REITs significa Real Estate Investment Trust.

São empresas ligadas diretamente ao imobiliário, financiando e operando imóveis.

Tal como num Fundo de Investimento, um REIT angaria o dinheiro de vários investidores para comprar imóveis.

Como compramos unidades de participação nesse REIT e não o imóvel diretamente, é possível termos exposição ao mercado imobiliário a baixo custo.

Como tal, negoceiam em Bolsa tal como qualquer outra ação.

 

Isto é ótimo para quem se queira expor ao mercado imobiliário e não tenha milhares de euros para comprar um imóvel a pronto, ou não queira alavancar-se e ficar preso a um empréstimo durante décadas.

Melhor…já disse que podes ter escritórios, fábricas, e até hospitais e hotéis? Pois é, o melhor ainda está para vir.

 

Para se qualificarem como REITs, as empresas têm de:

  • Investir pelo menos 75% dos seus ativos em imobiliário, dinheiro ou Obrigações do Tesouro.
  • Obter pelo menos 75% das suas receitas a partir de rendas, de juros sobre empréstimos, ou de venda de imóveis.
  • Pagar 90% dos seus lucros em dividendos aos acionistas.
  • Ter mais de 100 acionistas na sua constituição após o primeiro ano de operações.
  • Não ter mais de 50% das suas ações detidas por cinco indivíduos ou menos.

 

 

2. Tipos de REITs

Existem alguns tipos de REITs, mas os principais são:

Equity REITs – conhecidos como REITs de ações, detêm os imóveis diretamente. As receitas são geradas por arrendar essas propriedades.

Mortgage REITs – REITs de hipotecas emprestam dinheiro a proprietários de imóveis. As receitas advêm sobretudo do spread entre os juros que ganham em empréstimos hipotecários e o custo de financiamento desses empréstimos. São considerados mais arriscados, pois estão sujeitos ao incumprimento no pagamento de empréstimo por parte de quem o contraiu.

REITs Híbridos – uma mistura entre os dois REITs discutidos.

 

 

3. Como funcionam os REITs

Geralmente, um REIT especializa-se num setor particular do imobiliário.

Apesar de que podemos estar expostos a imóveis de habitação, hospitais, centros comerciais, hotéis, fábricas, centros de dados, escritórios, entre outros tipos, um REIT procura especializar-se num só destes setores.

Mas tem em atenção que há REITs que têm na sua composição imóveis de vários setores.

 

São negociados em Bolsa como uma ação e têm de fornecer ao público as suas contas.

São considerados ativos com muita liquidez, pois normalmente transacionam em Bolsa com um volume muito grande.

Ou seja, existem milhões de investidores a trocar de mãos milhões de unidades de participação em REITs diariamente.

A maior parte dos REITs aluga os espaços para recolher rendas. Depois, distribui essas rendas em dividendos.

 

 

4. Árvore das Patacas: a ultra-distribuição de dividendos

Para ser classificado como um REIT, a empresa tem de distribuir 90% dos seus lucros em dividendos.

Ou seja, tu receberás praticamente a totalidade do que a empresa ganha anualmente (distribuído pela tua parte na empresa, pois claro).

Como distribuem esta enormidade em dividendos, os REITs tendem a não valorizar muito em Bolsa.

São ótimos para gerar um fluxo de caixa constante, mas não tanto para a valorização do nosso portefólio.

 

 

5. Vantagens dos REITs

Investir em REITs oferece enormes vantagens para o investidor individual.

Em primeiro lugar, conseguimos estar expostos ao imobiliário sem termos dívidas.

Mais, podemos estar expostos não só a casas, que custariam milhares de euros para comprar diretamente, mas também a hotéis, fábricas, hospitais, ou centros comerciais que custariam muitos milhões de euros.

Por exemplo, podes estar exposto aos hotéis da Hilton, Marriott e Hyatt com o Host Hotels & Resorts ou o Park Hotels & Resorts.

Ou a centros comerciais com o Simon Property Group.

 

Em segundo lugar, ao investir em imóveis a partir de REITs, estamos a

diversificar o nosso portefólio.Muito importante para estarmos preparados para toda e qualquer situação que aconteça na economia.

Um portefólio bem diversificado está mais protegido contra flutuações grandes nos mercados e na economia.

 

Em terceiro lugar, oferece uma proteção contra as subidas da inflação.

Não sei se sabes ou não, mas o imobiliário é considerado um ativo financeiro que protege contra a inflação (tal como o é o ouro e outras mercadorias).

Como se prevê um aumento da Inflação depois da Crise de 2020, ter imóveis que valorizam com a inflação é ótimo. Por exemplo, se a inflação subir 2%, o preço das casas irá acompanhar essa subida.

Em quarto lugar, o cash flow constante que é gerado para o nosso bolso é absolutamente extraordinário.

Todos os meses, trimestres, ou semestres estarmos a receber dividendos é ótimo (exceptuando os impostos que temos de pagar sobre as mais-valias).

 

 

6. Desvantagens dos REITS

Como nem tudo são rosas, há desvantagens a serem consideradas num REIT.

Primeiro que tudo, tens de pagar os impostos referentes aos dividendos distribuídos. Pelo menos se não queres passar a ver o mundo aos quadradinhos.

Depois, porque os REITs distribuem grande parte dos seus lucros, não há grande apreciação de capital a longo prazo (embora haja excepções).

Como não conseguem reinvestir muito no crescimento da própria empresa (a partir da compra de mais imóveis), acabam por ficar mais ou menos na mesma ao longo do tempo.

É mais provável veres uma desvalorização de 50% num ano (como aconteceu em 2020 com grande parte dos REITs ligados à hotelaria), do que veres uma valorização de 10% ao ano a médio/longo prazo.

Por último, os REITs estão sujeitos aos riscos do setor a que estão expostos, sejam eles a hotelaria, o setor industrial, ou outro qualquer. Como se viu em 2020, uma crise profunda fez com que os REITs ligados à hotelaria sofressem muito. Como uma grande parte das cadeias de hotéis teve de fechar, os REITs expostos a este setor desvalorizaram muito.

REIT investir

Em Resumo:

  • REITs são empresas que detêm ativos ligados ao imobiliário
  • Transacionam em Bolsa como as ações
  • Podemos deter uma fatia de hotéis, fábricas, hospitais, escritórios, apartamentos, vivendas, mansões, centros comerciais, etc.
  • Distribuem 90% dos seus lucros
  • São ótimos para diversificar o portefólio, mas existem vários critérios a considerar antes de investir.

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